Démembrement
Que signifie « Démembrement » ?
Technique juridique qui consiste à dissocier la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'Usufruit (le droit d'occuper le bien ou d'en percevoir les loyers) et la Nue-propriété (la possession des murs). C'est l'un des outils les plus puissants du droit français pour transmettre sans se déposséder de ses revenus.
Comment ça fonctionne ?
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI fixe la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier. Par exemple, à 65 ans, l'usufruit vaut 40 % du bien et la nue-propriété 60 %. Les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants et conservent l'usufruit viager.
Quels sont les avantages ?
- Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la seule nue-propriété (forte décote fiscale).
- Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété automatiquement, sans aucun formalisme et avec zéro euro d'impôt supplémentaire.
- Les parents conservent leur cadre de vie et leurs revenus locatifs jusqu'à la fin de leurs jours.
Quelles sont les limites et les risques ?
- Vente du bien impossible sans l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire.
- Répartition des charges et gros travaux (art. 605 et 606 du Code civil) parfois source de désaccords familiaux si elle n'est pas conventionnée.
Quelle fiscalité s'applique ?
Art. 669 du CGI. Extinction de l'usufruit non fiscalisée au décès en vertu de l'article 1133 du CGI.
« Le démembrement est l'arbitrage roi entre 55 et 70 ans pour transmettre sa résidence secondaire ou un patrimoine locatif avec une décote de 40 % à 50 %. »
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