Démembrement
L'Essentiel en résumé
Technique juridique qui consiste à dissocier la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'Usufruit (le droit d'occuper le bien ou d'en percevoir les loyers) et la Nue-propriété (la possession des murs). C'est l'un des outils les plus puissants du droit français pour transmettre sans se déposséder de ses revenus.
Fonctionnement & Règles Clés
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI fixe la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier. Par exemple, à 65 ans, l'usufruit vaut 40 % du bien et la nue-propriété 60 %. Les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants et conservent l'usufruit viager.
Avantages majeurs & Atouts fiscaux
- Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la seule nue-propriété (forte décote fiscale).
- Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété automatiquement, sans aucun formalisme et avec zéro euro d'impôt supplémentaire.
- Les parents conservent leur cadre de vie et leurs revenus locatifs jusqu'à la fin de leurs jours.
Inconvénients, Limites & Risques
- Vente du bien impossible sans l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire.
- Répartition des charges et gros travaux (art. 605 et 606 du Code civil) parfois source de désaccords familiaux si elle n'est pas conventionnée.
Cadre Fiscal Applicable
Art. 669 du CGI. Extinction de l'usufruit non fiscalisée au décès en vertu de l'article 1133 du CGI.
« Le démembrement est l'arbitrage roi entre 55 et 70 ans pour transmettre sa résidence secondaire ou un patrimoine locatif avec une décote de 40 % à 50 %. »
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