Indivision
L'Essentiel en résumé
Situation juridique automatique dans laquelle se retrouvent plusieurs héritiers copropriétaires d'un même bien avant que le partage définitif ne soit prononcé. Chacun détient une quote-part abstraite du bien sans localisation matérielle de sa part.
Fonctionnement & Règles Clés
Régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Les actes d'entretien conservatoires peuvent être pris par un seul indivisaire. Les actes de gestion courante (mise en location) requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis. Les actes de disposition (vente du bien, hypothèque) exigent l'unanimité absolue de tous les héritiers.
Avantages majeurs & Atouts fiscaux
- Maintien provisoire des biens dans le giron familial sans morcellement immédiat.
- Possibilité d'aménager la gestion via une convention d'indivision notariée désignant un gérant.
Inconvénients, Limites & Risques
- Source numéro 1 des blocages successoraux : un seul héritier récalcitrant peut paralyser la vente d'une maison pendant des années.
- Règle d'or de l'article 815 : 'Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision'. Tout indivisaire peut exiger la vente judiciaire aux enchères.
Cadre Fiscal Applicable
La sortie d'indivision par acte de partage est soumise au droit de partage fixé à 2,5 % de l'actif net partagé.
« Évitez de laisser vos enfants en indivision prolongée sur un bien locatif ou une résidence secondaire : privilégiez une SCI ou une donation-partage avec attribution claire. »
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