Usufruit
L'Essentiel en résumé
Droit réel permettant à son titulaire d'utiliser un bien (l'habiter) et d'en percevoir les 'fruits' (encaisser les loyers ou dividendes), sans avoir le droit de le détruire ou de le vendre sans l'accord du nu-propriétaire.
Fonctionnement & Règles Clés
Peut être viager (il s'éteint automatiquement au décès de l'usufruitier) ou temporaire (fixé pour une durée déterminée, par exemple 10 ou 15 ans). L'usufruitier assure les charges courantes, les réparations d'entretien et acquitte la taxe foncière.
Avantages majeurs & Atouts fiscaux
- Protection optimale du conjoint survivant qui peut conserver l'usufruit de la totalité de la succession et maintenir son train de vie.
- Au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété pour reconstituer la pleine propriété entre les mains des enfants avec zéro droit de succession.
Inconvénients, Limites & Risques
- Obligation d'assumer l'impôt sur le revenu sur les loyers perçus et l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur la valeur en pleine propriété du bien.
- Entretien des biens à la charge de l'usufruitier (hors gros murs et toiture relevant de l'art. 606 du Code civil).
Cadre Fiscal Applicable
Évalué fiscalement selon l'âge de l'usufruitier au barème de l'article 669 du CGI (de 90 % à 20 ans à 10 % à 91 ans).
« L'usufruit successoral permet au conjoint de continuer à percevoir les loyers d'immeubles locatifs tout en transmettant la valeur patrimoniale aux enfants sans frottement fiscal. »
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