Nue-propriété
L'Essentiel en résumé
Droit réel conférant à son titulaire la propriété des murs d'un bien, mais sans le droit d'en jouir physiquement (d'y habiter) ni d'en percevoir les revenus locatifs, ces prérogatives étant réservées à l'usufruitier jusqu'à l'extinction du démembrement.
Fonctionnement & Règles Clés
Au terme convenu (décès de l'usufruitier ou fin d'un démembrement temporaire), le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire sans acte de mutation onéreux ni imposition supplémentaire.
Avantages majeurs & Atouts fiscaux
- Acquisition avec une décote immédiate de 20 % à 50 % par rapport au prix de la pleine propriété.
- Zéro fiscalité pendant toute la durée : pas d'impôt sur le revenu (pas de loyers perçus) et exclusion totale de l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour le nu-propriétaire.
- Absence de charges de gestion courante incombant légalement à l'usufruitier.
Inconvénients, Limites & Risques
- Placement d'épargne sans aucun flux de trésorerie immédiat.
- Dépendance vis-à-vis de l'usufruitier pour l'entretien courant du bien.
Cadre Fiscal Applicable
Exonération totale de droits de succession lors de la réunion de l'usufruit à la nue-propriété (art. 1133 CGI).
« Acheter des parts de SCPI en nue-propriété permet aux contribuables lourdement imposés d'accumuler de l'immobilier à prix décoté sans alourdir leur impôt sur le revenu. »
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